Átrendeződhet a lakáspiac a Wekerle Plusz miatt
A 2027-re tervezett Wekerle Plusz program jelentősen átalakíthatja a magyar lakáspiacot: az új lakások vásárlásához 3, a használt ingatlanokhoz pedig 5 százalékos kamatozású hitelt kínálna, miközben szigorodnának a jogosultsági feltételek. Az elemzés szerint a változások élénkíthetik az új építésű lakások iránti keresletet, a használt ingatlanok piacán pedig erősíthetik a vevők alkupozícióját.
A szakértők arra figyelmeztetnek, hogy a kedvezőbb finanszírozás önmagában nem oldja meg a lakhatási problémákat, a tényleges megfizethetőséget továbbra is az ingatlanárak, a jövedelmek és az elérhető kínálat határozza meg.
A Wekerle Plusz az Otthon Start Program helyébe lépne. A program a 18–41 éves korosztályra korlátozódna, ötéves bentlakási kötelezettséggel és szigorúbb tulajdoni feltételekkel. A 41 év felettiek számára a tervek szerint a piaci finanszírozás maradna elérhető, ami számukra magasabb kamatterhet jelenthet.
A szigorúbb feltételek a befektetési célú vásárlásokat is visszaszoríthatják, a bentlakási kötelezettség és a meglévő ingatlantulajdonra vonatkozó korlátozás ugyanis a saját célú otthonteremtés felé terelné a programot. A kedvezményes kamat önmagában nem garantálja a hitelhez jutást: a banki hitelbírálat, az igazolható jövedelem, a szükséges önerő és az ingatlan ára együttesen határozza meg, ki tud élni a lehetőséggel.
Elsősorban a használt lakások piacát érinti
Az Otthon Start Program nem tett különbséget az új és a használt lakások között a támogatott hitel kamatmértékében, a Wekerle Pluszban ez megváltozna. Azonos hitelösszeg és futamidő mellett az 5 százalékos kamatozás magasabb havi törlesztőrészletet eredményezne, mint a 3 százalékos finanszírozás, ami egyes vevőket az új lakások kínálatának vizsgálatára ösztönözhet.
A használt lakások piacán mindez keresleti átrendeződést, erősebb alkupozíciót és bizonyos ingatlanoknál árkorrekciót eredményezhet, ez azonban nem automatikus következmény: a helyi kereslet, az ingatlan állapota, elhelyezkedése és az eladói árazás egyaránt meghatározza a változást. A lakásforgalom túlnyomó része továbbra is használt ingatlan, sok településen ezek jelentik a legszélesebb kínálatot.
A kínálat lassabban követheti a keresletet
Az új lakások kedvezőbb finanszírozása élénkítheti a vásárlói érdeklődést, de a kereslet növekedése csak akkor vezethet tartósan több adásvételhez, ha a kínálat is alkalmazkodik. A kormányzati kommunikáció szerint az új építésű lakások 5 százalékos áfája határozatlan ideig fennmarad, ami javíthatja a lakásberuházások tervezhetőségét.
A lakásfejlesztések hosszú átfutási ideje miatt a finanszírozási feltételek változása és az új lakások piacra kerülése között jelentős idő telhet el. Ha a kereslet rövid idő alatt növekszik, miközben az átadások csak később követik, egyes szegmensekben további árnyomás alakulhat ki. Azt, hogy a fejlesztések mekkora része lesz elérhető a jogosult vásárlók számára, a négyzetméterár-korlátok és a további részletszabályok ismerete nélkül egyelőre nem lehet megállapítani.
Felújítás és bérlakásépítés is a tervek között
A Wekerle Plusz mellett bejelentett intézkedések a lakásfelújítás és az önerő előteremtésének támogatását is érintik. A magyar lakóingatlan-állomány közel 80 százaléka 1990 előtt épült, a régi épületek energiafogyasztása lényegesen magasabb az új ingatlanokénál. Egy egyszerűbb korszerűsítési program javíthatja a meglévő ingatlanok használati értékét, a lakástakarék-program újraindítása pedig a későbbi vásárlást segítheti.
A kormány korábbi bejelentése szerint megfizethető bérlakások és kollégiumi férőhelyek kialakítását célzó, Wekerle Sándor Lakás- és Kollégiumépítési Programot is indítana, ami azoknak jelenthet alternatívát, akiknek nincs elegendő önerőjük a vásárláshoz, vagy rugalmasabb lakhatásra van szükségük.
A bejelentett tervek hatása egyelőre csak feltételesen értékelhető. A pontos jogosultsági szabályok, a négyzetméterár-korlátok és az átállás időpontja nélkül nem lehet teljes képet adni arról, mely vásárlói csoportokat érintik legerősebben a változások. A lakáspiac hosszú távú egyensúlyához ugyanis nem elegendő a kereslet finanszírozásának ösztönzése, olyan kínálatra is szükség van, amely megfelelő helyen, megfelelő minőségben és ténylegesen megfizethető áron áll rendelkezésre.
