Tényleg megadóztatják az üresen álló lakásokat? Rengeteg ingatlantulaj izgulhat a budapesti tervek miatt
Magyarországon is napirendre kerülhet az üresen álló lakások megadóztatása, de Dr. Barta Ákos ingatlanpiaci elemző szerint ez önmagában nem oldaná meg a budapesti lakhatási problémákat. Úgy látja, előbb a bérleti piac jogi és adózási kereteit kellene rendezni, mert ma sok tulajdonos éppen a jogbizonytalanság miatt nem adja ki az ingatlanát.
A szakértő nem mondaná ki határozottan, hogy van-e lakhatási válság Budapesten. Az biztos, hogy a bérleti díjak jelentős mértékben emelkedtek, az eladási árak pedig még ennél is nagyobbat nőttek az elmúlt években. Ugyanakkor a piac működik, a lakások bérbe mennek, van fizetőképes kereslet, és nem látszik, hogy tömegesen állnának üresen a kiadásra szánt lakások. Inkább komoly lakhatási feszültségekről beszél, amelyek bizonyos társadalmi csoportoknál már válságként jelennek meg.
Egy átlagos budapesti ingatlan bérleti díja nagyjából 260-270 ezer forint körül mozog, ami a budapesti mediánbérhez mérve sok esetben a jövedelem 40-50 százalékát is elviheti. Európai összehasonlításban a lakhatási költség általában a jövedelem 30-50 százaléka között mozog, tehát Budapest ennek a sávnak inkább a felső részén helyezkedik el. Az arány azonban önmagában nem mond el mindent, mert a lakhatás után megmaradó összegből kell finanszírozni az élelmiszert, a közlekedést és a rezsit.
Budapest erős vonzásközpont, ami folyamatos keresletet eredményez a bérleti piacon. Amíg ez a keresleti nyomás fennmarad, addig a bérleti díjakra is lesz egy stabil támasz. Az üresen álló lakások adóztatása elméletben alkalmas lehet a tulajdonosok hasznosításra ösztönzésére, de ez csak akkor működik, ha a rendszer pontosan látja, melyik ingatlan valóban üres. A ténylegesen üres, nem hasznosított lakások száma Budapesten becslésként 60-90 ezer körül lehet, pontos meghatározása azonban rendkívül nehéz.
A statisztikai és a valós üresség nem ugyanaz: ha egy lakásba nincs senki bejelentve, az a nyilvántartásokban üresnek tűnhet, miközben lehet, hogy bérlő lakik benne. Adó bevezetése esetén megjelennének a kiskapuk is, például bejelentkezik egy rokon, vagy szívességi lakáshasználati szerződés készül. A szakértő ezért először a bérleti szerződések rendszerét, a bérlői és bérbeadói jogokat, az ellenőrzést és a jogbiztonságot rendezné egy átfogó reformban.
Rövid távon elképzelhető, hogy bizonyos tulajdonosok áthárítanák a többletköltséget a bérlőkre. Egy 260 ezer forintos bérleti díjnál a 10 százalékos költséghányad szerinti adózást választva a bérleti díj 90 százaléka után kell 15 százalék személyi jövedelemadót fizetni, ami körülbelül 35 ezer forint havonta. Hosszabb távon akár árleszorító hatása is lehetne, ha a ténylegesen üresen álló lakások jelentős része megjelenne a bérleti piacon.
Az Airbnb korlátozása növelheti a hosszú távú bérleti piac kínálatát, különösen a belvárosi kerületekben. A VI. kerületben már most látszik, hogy nőtt a kínálat és kisebb árcsökkenés is megjelent, de a szakértő óvatos az ebből való nagy piaci fordulat kiolvasásával. Nem számít nagyon jelentős áresésre, valószínűbb, hogy bizonyos lakástípusok 290-300 ezer forintos szintről 270-280 ezer forint környékére mozdulnak.
Az európai szabályozási környezet abba az irányba mozdul, hogy az önkormányzatok nagyobb mozgásteret kapjanak a rövid távú lakáskiadás korlátozásában. Egy bérlakásépítési program fontos lehet, de önmagában nem váltja meg a piacot: állami beruházásban éves szinten nagyjából 1000-2000 új lakásról lehetne szó. Intézményi befektetők bevonásával ugyanabból a pénzből több lakás épülhetne, de ez már nehezen lenne klasszikus szociális bérlakásprogram.
A szakértő az eladási és a bérleti piacon is inkább oldalazást lát, nem számít sem nagy árrobbanásra, sem jelentős árzuhanásra. A lakásvásárlást ma már sokkal kevésbé tartja vonzó befektetésnek, mint néhány évvel ezelőtt: a bruttó hozam nagyjából 4 százalék körül mozoghat, amiből adózás, üresen állás, amortizáció és bérlői kockázat levonása után jó esetben 2-3 százalék nettó hozam marad.
A legfontosabb lépés egy komplex reform lenne, amely egyszerre kezeli a kínálati oldalt, a bérleti piac jogi kereteit, az adózást, az ellenőrzést és a jogbiztonságot. Egyetlen adó, tiltás vagy támogatási program nem fogja megoldani a budapesti lakhatási problémákat, mert ezek évek alatt felhalmozódott, egymással összefüggő piaci és szabályozási feszültségek.
