Közelít a lakáskatasztrófa Magyarországon: már hárommillió embert érint a súlyos krízis
Magyarországon mintegy hárommillió embert érint a lakhatási válság, amelynek enyhítésére a meglévő városszerkezet sűrítése, az intézményi bérlakáspiac kiépítése és a merev szabályozások feloldása jelenthetne megoldást. Szakértők szerint az átfogó lakáspolitika hiánya már a gazdasági versenyképességet is veszélyezteti, így elengedhetetlen az ingatlanfejlesztési szemlélet megújítása.
A hazai lakáspiacot mély szerkezeti problémák és a kereslet-kínálati egyensúlytalanság jellemzi. A rendszerváltás óta az állami támogatások szinte kizárólag a magántulajdon megszerzését és a tehetősebb rétegeket segítették, miközben a sérülékeny csoportok – mint a pályakezdők, az egyszülős háztartások vagy a túlméretezett ingatlanokban élő idősek – nagyrészt kiszorultak a biztonságos lakhatásból. Ezt a helyzetet tovább súlyosbítja a magánbérleti szektor szabályozatlansága és szürkegazdasági jellege, ami gyakran kiszolgáltatottá teszi a bérlőket.
A lakhatási válság mára súlyos gazdasági problémává nőtte ki magát. A munkaerő mobilitásához elengedhetetlen lenne a megfizethető lakhatás a gazdasági növekedési zónákban. Ennek hiányában a városi alapinfrastruktúrát működtető dolgozók sokszor napi többórás ingázásra kényszerülnek a magas fővárosi árak miatt. Ráadásul a családok többsége azért költözik az agglomerációba, mert a belső kerületekben nem talál az igényeinek megfelelő, zöld környezetet és jó intézményi ellátottságot kínáló otthonokat. Budapestnek fel kell ismernie, hogy ingatlanpiaci versenyben áll a környező településekkel, és élhető, vonzó alternatívákat kell kínálnia a lakosságnak.
A szakmai álláspontok szerint a kínálat bővítését nem az érintetlen zöldterületek beépítésével, hanem a meglévő városrészek sűrítésével, foghíjbeépítésekkel és a barnamezős területek integrált fejlesztésével kellene megoldani. Ennek egyik legnagyobb gátját a merev építésügyi előírások jelentik, mint például a kötelező parkolóhely-kialakítás. Ez a szabályozás jelentősen megdrágítja a kivitelezést, miközben az elkészült mélygarázsok sokszor üresen állnak. Megoldást jelenthetne a bécsi minta átvétele, ahol a lakás és a parkolóhely tulajdonjoga elválik egymástól, így csak az fizet a garázsért, aki valóban igénybe is veszi azt.
A piacot a magas kamatkörnyezet és a befektetői attitűd is terheli. A vásárlók egyharmada befektetési céllal vesz ingatlant, de motivációjuk legtöbbször a gyors értéknövekedés, nem pedig a hosszú távú bérbeadás. Eközben a munkaerőpiaci nyomás miatt egyre több vállalat jelenik meg bérlőként, hogy munkásszállást biztosítson a dolgozóinak, ami esetenként feszültségekhez vezet a helyi közösségekben.
A valódi kitörési pontot az intézményi bérlakásszektor fellendítése jelenthetné. Ehhez tisztázni kell az intézményi bérház jogi fogalmát, és a hagyományos fejlesztők mellett be kell vonni a közcélú lakásszolgáltatókat, lakásügynökségeket is. A nemzetközi példák azt mutatják, hogy a megfelelő és stabil szabályozási környezet, valamint a tartósan kiszámítható hozamok képesek bevonzani az intézményi tőkét a bérlakáspiacra. Ebben a szellemben kiemelt szerepet kaphat a Rákosrendező-projekt, amely érdemben bővítheti a megfizethető lakások számát. A tervek szerint az ott felépülő mintegy tízezer lakás jelentős részét megfizethető kategóriájúként valósítanák meg. A beruházás jelenleg a koncepcionális tervezés fázisában tart, ahol azt vizsgálják, hogyan lehet optimálisan ötvözni az uniós forrásokat, a kedvezményes hiteleket és a piaci tőkét egy fenntartható, új városrész létrehozása érdekében.
