Németországban a lakosság többsége bérelt ingatlanban él
Az Eurostat adatai szerint Németország az egyetlen uniós tagállam, ahol a bérlők vannak többségben: a német lakosság 53 százaléka bérelt ingatlanban él, 47 százaléka pedig saját otthonnal rendelkező háztartásban. Az uniós átlag ennek a fordítottja, az EU lakosságának 68 százaléka él saját tulajdonú ingatlanban. A különbség Magyarországhoz képest különösen látványos: 2024-ben a magyar lakosság 92 százaléka élt saját tulajdonú ingatlanban, így a két ország között 45 százalékpontos az eltérés.
Évek óta csökken az átadott lakások száma
2025-ben mindössze 206 600 lakás készült el Németországban, 18 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, ami 2012 óta a legalacsonyabb érték. Korábban még nagyjából 294 ezer lakás épült évente, 2020-ban 306 400 új lakást adtak át, vagyis öt év alatt mintegy százezerrel csökkent az éves teljesítmény. 2025 végén több mint 760 ezer engedélyezett, de még be nem fejezett lakás szerepelt a statisztikában, közülük több mint 307 ezer már építés alatt állt. Egy új lakóépület átlagosan 27 hónap alatt készült el 2025-ben, szemben a 2020-as 20 hónappal.
Javuló engedélyszámok, gyenge megrendelések
2026 első hét hónapjában 148 800 lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 12,9 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest. Az első hat hónapban 126 300 engedélyt adtak ki, 15,1 százalékkal többet az egy évvel korábbinál; ilyen erős első féléves növekedést 2016 óta nem láttak. Az ifo Institut augusztusi felmérése szerint ugyanakkor a lakásépítő cégek 41,3 százaléka számolt be megrendeléshiányról, 13,4 százalékuk pedig projektlemondásokat tapasztalt.
A nagyvárosokban továbbra is szűk a bérlakáskínálat
Az IW lakásindexének 2026 második negyedéves adatai szerint a kiadó lakások hirdetéseinek száma közel 12 százalékkal volt alacsonyabb, mint 2022 elején. Kölnben a kínálati bérleti díjak 7,9 százalékkal emelkedtek a vizsgált időszakban, Berlinben pedig ismét gyorsult a bérleti díjak növekedése. A fővárosban a lakáshiány politikai kérdéssé is vált: egy szeptember végén ismertetett tanulmány szerint több mint 200 ezer, nagy vállalati tulajdonosokhoz tartozó lakás kisajátítása önmagában nem oldaná meg a lakáshiányt, mert nem növelné a lakásállományt.
Üres lakások, de nem ott, ahol a kereslet van
A 2022-es népszámlálás szerint Németországban mintegy 1,9 millió lakás állt üresen, ami a teljes lakásállomány 4,5 százaléka. Az üres lakások jelentős része azonban nem ott található, ahol a legerősebb a kereslet, miközben Berlinben, Münchenben és Hamburgban a lakáskeresők szűkös kínálattal találkoznak.
A kormány több programmal próbálja gyorsítani az építést
A Bau-Turbo szabályozás 2025 októberének végén lépett hatályba: bizonyos esetekben az önkormányzatok építési terv módosítása nélkül is gyorsabban engedélyezhetnek lakásépítéseket, egyes projektek három hónapos önkormányzati vizsgálat után kaphatnak zöld utat. 2026 júniusában 13 pontos akciótervet mutattak be az építési költségek csökketésére, amely az engedélyezési folyamatok gyorsítását és a digitális építési engedélyezés kiterjesztését célozza. Júliusban indult az a KfW-program, amely az üres kereskedelmi és irodai ingatlanokat lakásokká alakító beruházások után lakásonként akár 30 ezer eurós támogatást nyújt.
A lakhatás egyre nagyobb terhet jelent
2025-ben a német lakosság 11,2 százaléka élt olyan háztartásban, amely a rendelkezésre álló jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatásra fordította, szemben a 7,7 százalékos uniós átlaggal. Országos szinten a lakhatás 2024-ben átlagosan a rendelkezésre álló jövedelem 25 százalékát vitte el Németországban, míg az uniós átlag 19 százalék volt. A Bundesbank kutatása szerint a háztartásoknak csak körülbelül 45 százaléka rendelkezett a saját fő lakóhelyével; ebben szerepet játszanak a magas tranzakciós adók, a jelzáloghitel-kamat korlátozott adólevonhatósága és a széles körben elérhető bérlakásszektor.
Stabilizálódó árak, feszes bérleti piac
A Destatis szerint 2026 második negyedévében a lakóingatlanok ára országosan 0,6 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban, a hét legnagyobb német városban azonban a társasházi lakások ára még 0,4 százalékkal csökkent éves összevetésben. A lakásárak tehát már nem zuhannak, a bérleti piac viszont továbbra is feszes, miközben a lakásépítés csak most kezd magához térni.
