Időzített bomba ketyeg a magyar lakáspiacon: brutális pofont kaphatnak a gyanútlan vásárlók
Évek óta nem látott mennyiségben jelennek meg új lakások a magyar ingatlanpiacon, a kereslet azonban egyelőre nem tud lépést tartani a kínálat bővülésével. Az egyik ingatlanos portál adatai szerint egy év alatt 6 százalékkal nőtt a meghirdetett új lakások száma, miközben az irántuk mutatkozó kereslet 47 százalékkal zuhant. A fejlesztések ráadásul továbbra is koncentráltan jelennek meg, miközben az új lakások és a használt ingatlanok közötti árkülönbség egyes vármegyékben a 100 százalékot is meghaladhatja.
Budapesten negyedével nőtt a kínálat
Az új lakások kínálata az elmúlt egy évben több térségben is jelentősen bővült. Budapesten például 25 százalékkal nőtt az eladásra kínált új lakások száma. A fejlesztések elindulásában szerepet játszhatott, hogy 2024 végétől élénkülni kezdett a kereslet, amit az Otthon Start program indulása tovább erősített. Az elemzési vezető szerint a mostani fejlesztések hatása elsősorban a következő időszakban válhat látványossá, a már elindított projektek miatt 2027-ben jelentősen nőhet a frissen átadott új lakások száma.
A kínálat azonban egyáltalán nem oszlik meg egyenletesen az országban. Az új lakóingatlanok 54 százalékát Budapesten és Pest vármegyében hirdetik. Jelentős kínálat található még Somogy, Veszprém, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron, Csongrád-Csanád, Fejér, Bács-Kiskun és Baranya vármegyében is. Ezzel szemben Békés, Nógrád és Tolna vármegye együtt is kevesebb mint 1 százalékát adja az országos újlakás-kínálatnak.
A kereslet 47 százalékkal esett vissza
Egy év alatt országosan 47 százalékkal esett vissza az új lakások iránti érdeklődés. Mindössze három vármegyében, Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában nőtt az érdeklődések száma, ezeknek a térségeknek azonban az országos keresletből is csekély a részesedésük.
A kereslet visszaesésének több oka lehet. A tavalyi jelentős áremelkedés rontotta a lakások megfizethetőségét, miközben a befektetői aktivitás is mérséklődött. Emellett az Otthon Start program által előrehozott vásárlások hatása is kifuthatott, vagyis azok egy része, akik a támogatott konstrukció miatt korábban léptek piacra, már megvásárolta ingatlanát.
Extrém árkülönbségek az országban
Az új lakások ára továbbra is jelentős prémiumot jelent a használt lakásokhoz képest, de ennek mértéke nagyon eltérő az ország egyes részein. A drágább térségekben, Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron vármegyében az új lakások átlagosan 25–30 százalékkal kerülnek többe, mint a használt ingatlanok. A kevésbé drága régiókban azonban sokkal nagyobb lehet a különbség: Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász-Nagykun-Szolnok és Nógrád vármegyében akár 130 százalékos felár is előfordulhat, ami azt jelenti, hogy egy új építésű lakás több mint kétszer annyiba kerülhet, mint egy hasonló méretű használt ingatlan. Ennek egyik oka, hogy az új építésű lakásoknál az ország különböző részein is hasonló minőségi és műszaki követelményeknek kell megfelelni, emiatt az új lakások árai között kisebbek a területi különbségek, mint a használt ingatlanoknál.
A Balaton környéke ebben a tekintetben különleges eset: Somogy és Veszprém vármegyében az új lakások jelentős része a tó közelében koncentrálódik, ahol az ingatlanárak jóval magasabbak lehetnek a vármegye többi részénél, így a megyei átlagok összehasonlításakor ezt a hatást is figyelembe kell venni.
Jól érzékelteti a területi különbségeket az is, hogy ugyanaz az 50 millió forintos keret mekkora új lakás megvásárlására elegendő. Budapesten ebből az összegből átlagosan mindössze 27 négyzetméternyi új lakás jön ki, Békés vármegyében ugyanakkor 65, Nógrádban pedig 64 négyzetméteres új ingatlan is megvásárolható lehet ennyi pénzből.
A lakásáfa jövője kulcskérdés
A kínálat a következő időszakban tovább bővülhet. Az építési engedélyek és a már folyamatban lévő fejlesztések száma alapján 2027-ben jelentősen több új lakás kerülhet piacra. A fejlesztők számára azonban komoly kérdés, hogy mi történik az 5 százalékos lakásáfával. A jelenlegi szabályok szerint a kedvezményes áfakulcs azoknál a projekteknél alkalmazható, amelyek 2026 végéig megszerzik az építési engedélyt. Ha a határidőt nem hosszabbítják meg, az új projektek esetében ismét 27 százalékos áfakulcs léphet életbe, ez pedig jelentősen megváltoztathatja a fejlesztések megtérülését, és a következő években visszafoghatja az új lakások építésének volumenét.
A magyar újlakáspiac így egyszerre kerülhet különös helyzetbe: miközben az előttünk álló időszakban egyre több új lakás jelenhet meg a kínálatban, a vásárlók egy része éppen a magas árak miatt kiszorulhat a piacról. A következő időszak egyik legfontosabb kérdése ezért az lesz, hogy az új kínálat képes lesz-e alkalmazkodni a fizetőképes kereslethez.
