Egy vagyont bukhat, aki olcsó vidéki ingatlant vesz – durva csapdákra figyelmeztetnek a szakértők
A dunántúli és balatoni borvidékeken a szőlőhegyi, zártkerti és présházas ingatlanok piaca gyökeres átalakuláson ment keresztül. Míg sok helyen a zártkertbe költözés az olcsóbb lakhatásról szól, a Dunántúl kiemelt borvidékein – a Balaton-felvidéktől Pannonhalmán át Villányig – a természetközeli életmód, a panoráma, a borkultúra és a turisztikai befektetések a prémium szegmens felé terelik a keresletet.
Kettészakadt piac Észak-Dunántúlon és a Balatonnál
Az Észak-Dunántúlon és a balatoni borvidékeken a külterületi ingatlanok piaca kettévált: a szőlőműveléshez kapcsolódó hobbiépületek mellett megjelent a luxuskategóriás második otthonok és vendégházak piaca. Balatonfüred–Csopak térségében, Badacsonyban és a tanúhegyek környékén a jó adottságú szőlőhegyi ingatlanok már nem számítanak olcsó alternatívának. A Balatonra panorámás, jó úton megközelíthető, felújított kőépületek ára sok esetben megközelíti vagy meghaladja a belterületi lakóingatlanokét.
Komádi Csaba, az OTP Ingatlanpont észak-dunántúli régióvezetője szerint a klasszikus présház fogalma kettéválik. Az egyik oldalon a kiköltöző vagy első lakást kereső fiatalok állnak, akik Győr környékén vagy a Somló térségében a 15–30 millió forintos sávban keresnek lakhatóvá tehető épületet, vállalva a közműhiányt és a közlekedési kompromisszumokat. A másik oldalon a prémium szegmens: a Balatonfüred–Csopak borvidéken, a Káli-medencében, Badacsonyban vagy a Szent György-hegyen a panorámás, felújított présházak és szőlőbirtokok ára 50–100 millió forint, a kiemelt balatoni panorámás luxusingatlanoké pedig 100–150, szélsőséges esetben 200 millió forint is lehet. A vevők itt a vastag kőfalak, a csend, a borászatok és a balatoni táj életérzését fizetik meg.
A szakember szerint a kisméretű, hobbicélú présházak a legkeresettebbek, míg a működő, nagy borászatok értékesítése speciális üzleti tranzakció. Egy jó szerkezetű présház alapvető korszerűsítése 10–20 millió forintból kihozható, a teljes gépészeti kiépítés – fúrt kút, egyedi szennyvíztisztító, hőszigetelés, fűtés – viszont 20–40 millió forintos ráfordítást igényelhet.
A Győr-Pannonhalma tengelyen élénk a kereslet, az árakat az ingatlan állapota és beépítettsége határozza meg. A Győr környéki dűlőkben a klasszikus zártkerti telek és hobbipince 10–120 ezer Ft/m² között érhető el, míg a lakhatóvá tett, felújított szőlőhegyi házakért átlagosan 250–450 ezer Ft/m²-t kérnek – ez 30–50 százalékos árelőny a belterületi 500–800 ezer Ft/m²-es árakhoz képest. Pannonhalma panorámás részein a gyors értékesíthetőség jellemző.
Dél-Dunántúl: turisztikai befektetés és életmódváltás
A Dél-Dunántúlon a szőlőhegyi és zártkerti ingatlanok piaca kistérségenként eltérő képet mutat. Markó Ildikó, az OTP Ingatlanpont dél-dunántúli régióvezetője szerint Tolna térségében az árérzékenység a meghatározó, a zártkertek 5–20 millió forintért kínálnak alternatívát a belterületi házakkal szemben. Szekszárdon és Pécs környékén a városhoz közeli, természetközeli életmód a fő vonzerő; Szekszárdon a korábban hétvégi házként használt présházak állandó otthonokká válnak a 10–30 millió forintos kategóriában. Villányban a borkultúra, a turizmus és a vendégház-üzemeltetés dominál, az árak a néhány milliós kisméretű pincéktől a több tízmilliós borászati birtokokig terjednek. A funkciójukban megmaradt, nem lakható hobbipincék és présházak már 4–8 millió forintos belépő áron elérhetők.
Nemzetközi érdeklődés és tisztázandó kompromisszumok
A külföldi vásárlók elsősorban a Balaton-felvidék legismertebb borvidéki lokációin jelennek meg, vonzza őket az autentikus építészet, a panoráma és a gasztronómiai környezet. A szakértők figyelmeztetnek: a szőlőhegyi és zártkerti ingatlanok vásárlása előtt elengedhetetlen az alapos jogi és műszaki ellenőrzés. Számolni kell a vezetékes víz és csatorna hiányával – fúrt kút, ciszterna vagy egyedi szennyvíztisztító szükségességével –, a keskeny vagy burkolatlan utak miatti téli megközelítési nehézségekkel, a hitelfelvételi korlátokkal – mivel a gazdasági épületként nyilvántartott ingatlanok nem terhelhetők klasszikus lakáshitellel –, valamint a művelési ág alóli kivonás idő- és költségigényével. A foglaló kifizetése előtt minden esetben javasolt a tulajdoni lap, a térképmásolat, az övezeti besorolás és a beépíthetőség részletes vizsgálata.
