Új uniós szabályozás alakíthatja át a lakáskiadást Magyarországon
Az Európai Bizottság szeptember elején bemutatta új rendelettervezetét, amely egységes keretet adna azoknak a városoknak, amelyek a lakhatási válság miatt korlátoznák a rövid távú lakáskiadást vagy a befektetési célú ingatlanhasználatot. A javaslat nem hozna automatikus Airbnb-tilalmat vagy általános ingatlanvásárlási korlátozást, a döntés a tagállamok és az önkormányzatok hatáskörében maradna.
A tervezet értelmében a lakhatási problémákkal küzdő települések nagyobb mozgásteret kaphatnának a szabályozásra, de a korlátozás nem lenne automatikus. Egy területre csak akkor lehetne ilyen intézkedést bevezetni, ha igazolható, hogy tartósan komoly lakhatási nyomás alakult ki.
Három feltételnek kell teljesülnie
A tervezet szerint három feltételnek kellene egyszerre teljesülnie: az ingatlanáraknak a jövedelmekhez képest tartósan magas szinten kell lenniük, a helyzetnek az elmúlt években romlania kellett, és arra is számítani kell, hogy a lakhatási nyomás a következő három évben sem enyhül. Fontos küszöb lenne, ha egy átlagos lakás ára elérné vagy meghaladná a nyolc évnyi átlagos nettó jövedelem összegét. A korlátozásokat legfeljebb öt évre lehetne bevezetni, utána rendszeresen felül kellene vizsgálni azokat.
Budapest is érintett lehet
Magyarországon elsősorban Budapest kerülhetne a szabályozás fókuszába, de több nagy egyetemváros is érintett lehet. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint sok múlik majd az uniós módszertanon. A jelenlegi béradatok és kínálati négyzetméterárak alapján egy 60 négyzetméteres budapesti lakás ára nagyságrendileg 11-13 évnyi nettó jövedelemnek felel meg, országosan a megyeszékhelyeken átlagosan 8-9 évnyi nettó jövedelem is elegendő lehet. Ezért még korai megmondani, mely magyar települések kerülhetnek a szabályozási körbe.
Az Airbnb-piac már most változik
A rövid távú lakáskiadás korlátozása Magyarországon sem ismeretlen. Terézvárosban 2026 januárjától megszűnt a rövid távú lakáskiadás lehetősége. A VIII. kerületben jövőre a kerület lakásállományának 3,5 százalékában maximalizálták a rövid távon kiadható lakások arányát, az I. kerületben is napirenden van a szabályozás.
Az ingatlan.com adatai szerint a terézvárosi korlátozás után 34 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata. Az érdeklődés 32 százalékkal emelkedett, az átlagos bérleti díj 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent. Ez azt mutatja, hogy egy szigorú helyi szabályozás rövid távon érdemben át tudja rendezni a lakáskiadási piacot, a lakáshiányt azonban önmagában nem oldja meg.
Több lakás kell, nem csak szigorúbb szabályok
Az Európai Bizottság csomagjának másik fontos eleme a lakáskínálat növelése. A javaslat gyorsabb engedélyezést, barnamezős beruházásokat, bérlakás- és kollégiumépítéseket, telekbankok létrehozását, valamint az üresen álló lakások hasznosítását is ösztönözné.
Balogh László szerint a 2022-es népszámlálás közel 572 ezer nem lakott lakóingatlant azonosított Magyarországon, Budapesten pedig több mint 160 ezret. Ezek jelentős része azonban nem feltétlenül áll ténylegesen üresen: egyes ingatlanokat más célra használnak, mások lakhatásra alkalmatlanok vagy jelentős felújításra szorulnak. Komoly tartalék lehet az üres vagy jelenleg nem lakott lakóingatlanok egy részének visszavezetése a lakáspiacra.
Uniós pénz is jöhet a lakásépítésekhez
A Bizottság uniós és európai beruházási banki források bevonásával több tízmilliárd euró mozgósítását tervezi a megfizethető lakhatás támogatására. „A hazai lakáspiac egyik legnagyobb problémája továbbra is az, hogy kevés új megfizethető lakás épül, miközben a jó adottságú nagyvárosi területeken erős a kereslet” – mondta Balogh László. A szakértő szerint ha az uniós kezdeményezés valóban gyorsabb engedélyezést és több forrást hoz a lakásépítésekhez, annak tartósabb hatása lehet, mint az egyedi korlátozásoknak.
Még nincs kész a szabályozás
Az Európai Bizottság javaslata egyelőre nem végleges. A rendelettervezetet az Európai Parlamentnek és az Európai Unió Tanácsának is el kell fogadnia, a jogalkotási folyamat akár másfél-két évig is eltarthat. Ha megszületik a végleges rendelet, az közvetlenül alkalmazandó lesz a tagállamokban, így Magyarországon is.
A magyar lakáspiacon ezért két irány lehet különösen fontos: a rövid távú lakáskiadás és a befektetési célú ingatlanhasználat szabályozása, valamint a lakáskínálat bővítése. Utóbbi nélkül a korlátozások önmagukban várhatóan csak átrendezik a piacot, de nem oldják meg a megfizethető lakhatás problémáját.
