Nem várt fordulat a lakáspiacon: hirtelen rengeteg lakóingatlan ára esett be, jár rájuk az állami gigatámogatás
Növekszik az Otthon Start Program feltételeinek eleget tevő lakóingatlanok aránya az ingatlanhirdetések között. 2026 augusztusára a budapesti eladó lakások mintegy 46 százaléka felelt meg az OSP előírásainak, ami bő egy százalékos emelkedést jelent 2025 decembere óta. A vidéki kínálat bővülése ennél is erőteljesebb, közel 3 százalékkal bővült, jelenleg 85,5 százalékon áll a program-kompatibilis kínálat aránya.
Az Otthon Start Program jövőjével kapcsolatban a piaci szereplők várakozásai megélénkültek. Az OSP-t igénybe vevők 76 százaléka a legmagasabb jövedelmű ötödbe tartozik egy MNB-adat szerint. A nyáron megkérdezett, név nélkül nyilatkozó banki vezetők nem számítanak a program hirtelen lezárására, és az új építésű lakásokra való korlátozását sem tartják valószínűnek. Három rövid távú szigorítási forgatókönyv körvonalazódik: az elsőlakás-vásárló fogalmának szűkítése, például 50 százalékos tulajdoni korlát bevezetésével; a lakhatási kötelezettség előírása, vagyis a támogatott ingatlanban való életvitelszerű lakás és annak bérbeadásának tiltása; valamint az adóstárs bevonására vonatkozó szabályok szigorítása. A banki vezetők szerint ezek a változtatások 20–40 százalékkal is visszafoghatnák az Otthon Start keretében folyósított új lakáshitelek volumenét.
A Zenga.hu megyei adatsora szerint 2025 augusztusa óta Budapesten 44,3-ról 45,6 százalékra nőtt az OSP-kompatibilis lakóingatlanok aránya. Pest megyében az agglomerációs kínálati arány 77,5-ről 78,7 százalékra emelkedett – vagyis öt eladó ingatlanból négy már belefér a program keretfeltételeibe. Az elmúlt egy évben nem egyetlen nagy ugrás történt, hanem folyamatos, kismértékű emelkedés, amelyet nyáron egy erősebb megugrás egészített ki. Év eleje óta Budapesten nem mérhető árnövekedés, sőt egyes ingatlantípusoknál – például a paneleknél – az utóbbi hónapokban csökkentek is az árak. Idén augusztusban a fővárosi lakóingatlanok 46 százaléka megfelelt az OSP feltételeinek, míg tavaly decemberben még csak 42 százaléka.
A budapesti mozgás nem egyenletes: a legnagyobb visszaesést az I. kerület mutatja, ahol az OSP-kompatibilis kínálat aránya 12 százalékról 4,7 százalékra esett. Az V. kerületben az arány 5,8-ról 3,9 százalékra apadt, a XII. kerületben 10,3-ról 8,1 százalékra, a VII. kerületben pedig 43-ról 34,8 százalékra csökkent. A legnagyobb bővülés a XIV. kerületben történt: az induláskor a kínálat 42 százaléka felelt meg a programnak, 2026 augusztusára viszont már 55 százalék. A III. kerületben 30,6-ról 36,8 százalékra, a IV. kerületben 69,3-ról 75,2 százalékra, a XIX. kerületben pedig 80,5-ről 86,9 százalékra nőtt az arány. A legmagasabb program-kompatibilis aránnyal a XXI. (90,4%), a XIX. (86,9%), a XX. (86,8%), a XXIII. (83,1%) és a X. kerület (81,4%) vezet. A legalacsonyabb arányok a belvárosban és a Budai-hegyvidéken: V. (3,9%), I. (4,7%), II. (5,2%), XII. (8,1%).
Ingatlantípus szerint országos szinten szinte mindenhol nőtt a program-kompatibilis kínálat aránya, egyetlen szegmens kivételével. A panellakásoknál 93-ról 95 százalékra, a családi házaknál 81-ről 83 százalékra, a használt téglalakásoknál pedig 60-ról 62 százalékra emelkedett a megfelelési arány. Az új építésű lakásoknál ezzel szemben ellentétes irányba mozdult el a mutató: az induláskor mért 56 százalékról 52 százalékra csökkent az OSP-be beleférő új lakások aránya. Ennek fő oka, hogy az új lakások áraiban nem volt érdemi engedmény – szemben a paneleknél már megjelenő nominális árcsökkenéssel.
Az OSP indulásakor, 2025 nyarán a főváros lakáspiacát vásárlói roham söpörte végig, ami akkor felfelé húzta az árakat. Az elmúlt hónapokban viszont a kereslet érdemben megcsuklott: a családi házak iránti érdeklődés 27, a téglalakásoké 57, a panellakásoké 58 százalékkal maradt el a 2025-ös átlagtól. Ez az árszintet nyomás alá helyezte, az eladók pedig kezdik elfogadni a valóságos árcsökkenést. Az árak mérséklődése egyértelműen a kereslet csökkenésével függ össze, az eladók mostanra kezdik belátni, hogy ha valóban el akarják adni az ingatlanukat, a korábban elképzelt árakból engedniük kell. Ez a legfőbb oka, hogy most a kínálat nagyobb aránya fér bele az OSP keretfeltételeibe, mint a tavalyi nagyobb roham idején.
Év végéig a lakásárak további nominális csökkenésére nem lehet számítani, viszont olyan hajtóerő sincs most a piacon, ami további áremelkedést okozna – ebben akkor lehetne változás, ha jönne bármi kormányzati bejelentés az OSP feltételeinek szigorításával kapcsolatban. Aki most keres OSP-kompatibilis lakást a fővárosban, jóval szélesebb kínálatból választhat, mint egy évvel ezelőtt – csak épp nem a belvárosi kerületekben, hanem a XIV., III., IV. és a peremkerületek felé.
