Az Otthon Start felpörgette a lakásárakat, a lengyel példa óvatosságra int
Az Otthon Start program több mint egy év alatt alaposan átalakította a magyar lakáspiacot, a kedvezményes hitel azonban nem minden vásárlónak hozta el a remélt előnyöket. A program által felpörgetett kereslet jelentős része beépült az ingatlanárakba, így sokan hiába jutottak hozzá a 3 százalékos kölcsönhöz, végül jóval drágábban vásároltak lakást. A bejelentett Wekerle Plusz más feltételekkel folytatja a lakástámogatást, ami a használtlakás-piacon is éreztetheti hatását.
„Az erős állami beavatkozások a lakáspiacon ritkán érik el teljesen a céljukat, mert ha egyszerre nagyon sok vevő jut olcsó hitelhez, miközben a kínálat alig bővül, a támogatás jelentős része beépül az árakba” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. Hozzátette: a kedvezményt a vevők kapták meg, de egy jó része végül az eladóknál jelent meg.
Az országos lakásárindex a program 2025. júliusi bejelentését megelőző egy évben már 25 százalékkal emelkedett, a fővárosi keresletet ekkor még elsősorban a befektetők mozgatták: a vásárlók 37 százaléka befektetési céllal szerzett ingatlant, az első lakásukat vásárlók aránya pedig 20 százalék körül alakult. Az Otthon Start megjelenése után az első lakást vásárlók aránya 35–40 százalékra emelkedett, a befektetők részesedése 22 százalékra csökkent. Az MNB adatai szerint 2026 elejére az új lakáshitelek mintegy 80 százaléka már kamattámogatott konstrukció volt.
A kereslet megugrott, a kínálat azonban nem tudott vele lépést tartani. A lakásépítések felfutása időigényes, a meglévő ingatlanok száma rövid távon alig változik, így a több vásárló ugyanazokért a lakásokért versenyzett. A bejelentés óta eltelt öt negyedévben az országos lakásárindex további 18,5 százalékkal emelkedett. Kelet-Magyarországon a panellakások ára 32 százalékkal, a téglalakásoké 26 százalékkal nőtt.
Budapesten a támogatás feltételeinek megfelelő lakások ára a bejelentéstől a 2025. szeptemberi indulásig 10 százalékkal emelkedett, a drágább ingatlanoké alig változott, az indulás hónapjában pedig szinte teljesen eltűnt az alku lehetősége. A program mozgástere is szűkült: a közvetített budapesti lakásoknak az indulás előtt még 73 százaléka fért bele az árkorlátokba, mára ez az arány 62 százalékra csökkent.
A 3 százalékos hitel kisebb havi törlesztőrészletet jelentett, így azonos jövedelem mellett nagyobb összeget fordíthattak ingatlanra a vásárlók, ezt azonban az eladók is érzékelték. A vételár emelkedését azonnal ki kell fizetni, a kamatelőny viszont a futamidő alatt fokozatosan jelentkezik, ráadásul a drágább lakáshoz nagyobb hitelre lehetett szükség. A legnagyobb áremelkedést elszenvedő térségekben a kamatelőny jelentős része elolvadhatott: egy kelet-magyarországi panellakás vásárlója ma nagyjából akkora törlesztőrészlettel szembesülhet, mint a program előtt piaci hitellel egy hasonló lakásért, csak nagyobb kölcsönt kellett felvennie.
A program árnyoldalai a nem jogosultakat is érintették: a nagyobb lakásba költöző családok, a befektetők és az árkorlát feletti ingatlanokat keresők ugyanazzal a megemelkedett árszinttel szembesültek, számukra nem állt rendelkezésre a 3 százalékos kamat, hitelből vásárolva pedig a piaci finanszírozás magasabb költségét is viselniük kellett.
A Wekerle Plusz az új lakásoknál 3 százalékos fix kamatot kínál, a használt lakásoknál 5 százalékot, a 18 és 41 év közötti igénylők számára. A magasabb kamat mérsékelheti a keresletet, ami idővel az eladók árazási lehetőségeit is korlátozhatja, hirtelen áresés azonban nem valószínű.
Lengyelországban 2023 második felében futott egy 2 százalékos kamatozású támogatott hitelkonstrukció, amely idején a nagyvárosi lakásárak hozzávetőleg 20 százalékkal emelkedtek. A program megszűnése után a legnagyobb városokban negyedévről negyedévre 20–30 százalékkal csökkent az új lakások értékesítése, a piac csak 2024 őszén kezdett magához térni. „Lengyelországban a 2 százalékos támogatott hitelprogram vége után nagyjából egy évig szenvedett a piac. Az Otthon Start piactorzító hatását sem lehet ár nélkül kivezetni, ezért Magyarországon is számítunk negatív hatásra, elsősorban a használt lakások piacán” – mondta Guy Dymschiz, a DH Group vezérigazgatója és társalapítója.
